탁감 접수 → 권리분석 → 현장실사 → 입찰 → 낙찰 후속 → 자금조달 → 소유권 이전 완료 전 단계 통합 안내
희망 조건 및 물건 검색
공부 서류 및 인수권리 분석
점유·기계·폐기물 직접 확인
제비용 차감 최적 입찰가 도출
서류 검인 및 현장 동행·대리
대출 접촉 및 잔금 계획 수립
경락대출 + 정책자금 실행
소유권 등기 및 점유 인도
| 단계 구분 | 주요 업무 항목 | 상세 실무 내용 및 핵심 전략 |
|---|---|---|
| STEP 1 | 탁감 (상담 및 접수) | 법인 취득 목적, 예산, 희망 지역 및 물건 유형 수렴 후 권리분석 착수 (착수비 50만 원 선납) |
| STEP 2 | 사전 권리분석 | 말소기준권리 식별, 선순위 대항력 임차인 및 보증금 인수 여부 확인, 등기부등본 최종 검토 |
| STEP 3 | 현장 실사 | 점유자 상태 파악, 공장 기계기구 가동 여부, 미납 관리비 및 산업폐기물 방치 여부 직접 검증 |
| STEP 4 | 입찰가 산정 | 시세 조사 데이터 기반, 취득세·법무사 비용·인수 부채 및 명도비를 차감한 최적 입찰가 도출 |
| STEP 5 | 법원 입찰 진행 | 입찰일 최신 등기부 재발급 확인 후 입찰서류 작성·제출 및 현장 입찰 대행·동행 지원 |
| STEP 6 | 낙찰 후속 조치 | 매각허가결정 모니터링, 경락잔금대출 금융기관 즉시 접수, 취득세 납부 및 명도 전략 수립 |
| STEP 7 | 자금 조달 실행 | 경락잔금대출 실행 및 중진공·기보 등 시설자금 연계를 통한 자기자본 최소화 레버리지 완성 |
| STEP 8 | 소유권 이전 및 명도 | 취득세 신고 납부, 소유권 이전 등기 촉탁 완료 및 협의 명도 또는 인도명령·소송 집행 |
| 자금 조달 단계 | 활용 금융 기관 및 상품 | 핵심 전략 및 기대 효과 |
|---|---|---|
| 1차 자금 (경락잔금) | 시중은행 / 저축은행 / 캐피탈 | 낙찰 직후 대출 심사 의뢰 (5~14일 소요), LTV 한도 극대화로 잔금 납부 안정성 확보 |
| 2차 자금 (시설·운전) | 중소벤처기업진흥공단 / 기술보증기금 | 공장 매입 및 리모델링, 기계설비 도입에 필요한 저금리 장기 정책자금 추가 투입 |
| 레버리지 믹스 | 자기자본 20% + 대출 60% + 정책자금 20% | 현금 유동성을 보전하면서 우량 자산(공장·사옥)을 안정적으로 법인 명의로 취득 |
| No. | 항목 구분 | 비용 기준액 (VAT 별도) | 지급 시기 | 정산 조건 및 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 01 | 권리분석 및 현장조사비 | 500,000원 | 착수 전 (선불) | 보고서 제공 포함 / 성공 수수료 청구 시 전액 차감 정산 |
| 02 | 출장 실비 | 실비 정산 | 종료 후 정산 | 수도권 외 지역 출장 시에만 한정 적용 |
| 03 | 입찰 동행·대리 수수료 | 300,000원 | 입찰 당일 | 법원 동행 및 입찰표 작성 대리 지원 (패찰 시 소멸) |
| 04 | 컨설팅 성공 수수료 | 낙찰가의 1.5% ~ 2.0% | 낙찰 성공 시 | 01번 현장조사비 50만 원 차감 후 차액 지급 |
| 위험 등급 | 리스크 항목 | 세부 내용 및 센터의 전문 대응 방안 |
|---|---|---|
| HIGH | 잔금납부기한 미준수 | 매각허가확정 후 30~60일 내 미납 시 보증금 전액 몰수 → 낙찰 즉시 경락잔금대출 금융기관 매칭 및 자금 조달 확정 |
| HIGH | 선순위 임차인 보증금 인수 | 말소기준권리보다 빠른 전입일 경우 보증금 인수 발생 → 주민센터 전입세대열람 사전 확인 및 입찰가에서 전액 차감 반영 |
| MEDIUM | 취득세 중과세 리스크 | 주택 물건의 경우 다주택 취득세 중과(8~12%) 적용 우려 → 상업용·공장용 물건 위주 타진 또는 법인 주택 취득 요건 엄격 사전 검토 |
| MEDIUM | 유치권 및 폐기물 리스크 | 공장 내 미확인 유치권 및 거대한 산업폐기물 방치 가능성 → 현장 실사 단계에서 처리 견적 사전 산출 후 입찰가 네고 반영 |
| 업무 영역 | 기관 명칭 | 공식 웹사이트 주소 |
|---|---|---|
| 법원경매 물건 조회 | 대법원 법원경매정보 | courtauction.go.kr |
| 등기부등본 열람 | 대법원 인터넷등기소 | iros.go.kr |
| 실거래가 및 건축물대장 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 | rt.molit.go.kr |
| 취득세 신고 및 납부 | 위택스 (Wetax) | wetax.go.kr |
| 정책자금 및 시설자금 | 중소벤처기업진흥공단 (중진공) | sbc.or.kr |
| 기술보증 및 보증서 | 기술보증기금 (기보) | kibo.or.kr |
| 신용보증 및 보증서 | 신용보증기금 (신보) | kodit.or.kr |
| 구분 | 제출 서류 항목 | 비고 및 주의사항 |
|---|---|---|
| 필수 서류 1 | 법인등기부등본 및 사업자등록증 사본 | 최근 3개월 이내 발급본 기준 |
| 필수 서류 2 | 최근 2개년 결산 재무제표 및 부가세 과세표준증명 | 대차대조표 및 손익계산서 포함 |
| 필수 서류 3 | 대표자 신분증 사본 및 희망 물건 조건서 | 사건번호 또는 희망 지역·업종·예산 기재 |