투자용 부동산 경매 컨설팅 제안서 | ㈜중소기업경영지원상담센터

컨설팅 서비스 핵심 요약

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권리분석 1·2단계

권리분석 및
수익률 예비 시뮬레이션

말소기준권리 · 임차인 보증금 인수 · 취득세 중과 여부

🏭

현장실사 3단계

임대 수익률 검증
및 가치 보존성 확인

공실률 · 임대 시세 · 건물 노후도 · 개발 이슈 탐문

📊

입찰전략 4·5단계

수익률 역산
최적 입찰가 산정

임대 수익형 역산 · 시세 차익형 공식 · 법원 입찰 동행

💰

자금·명도 6·7·8단계

자금조달 최적화
명도 완료 → 수익 실현

경락대출 LTV 70~80% · 보증 연계 · 명도 전략 지원

Ⅰ. 투자용 경매의 핵심 특성 및 수익 모델

📌 투자용 경매란

• 투자용 경매는 시세 차익 또는 임대 수익을 목적으로 하는 자산 취득입니다. 개인·법인 모두 활용 가능합니다.

• 경매 특유의 시세 대비 저가 매입 구조를 최대한 활용하여 수익률을 극대화하는 것이 핵심입니다.

• 감정에 이끌린 고가 낙찰은 수익률을 파괴합니다. 반드시 수익률 역산 기반의 냉정한 입찰가 산정이 선행되어야 합니다.

▶ 1-1. 3대 수익 모델

① 시세 차익형

저가 낙찰 → 명도 → 리모델링 → 매각
단기 회전으로 자본 차익 실현
리스크: 명도 지연 · 시세 하락

② 임대 수익형

저가 낙찰 → 명도 → 임대 운영
장기 현금흐름 안정 확보
리스크: 공실 · 임차인 분쟁

③ 혼합형

일부 층 임대 + 나머지 층 사옥 운영
수익 창출 + 법인 운영 병행
리스크: 관리 복잡도 증가

▶ 1-2. 투자용 물건 유형별 특징

물건 유형	특징	기준 수익률	주요 리스크
근린상가	임대 수익 안정, 권리관계 복잡	연 4~6%	상가 임차인 명도, 공실 리스크
오피스텔·빌딩	임대 수익 + 시세 차익 혼합	연 4~5%	관리비 체납, 임차인 다수
지식산업센터	기업 임대 수요 안정적	연 5~7%	산업시설 특수 권리관계
물류창고	장기 임차 수요 안정	연 5~8%	진입도로 폭, 위험물 저장 여부
토지	개발 가치 중심, 즉시 수익 없음	개발 후 산정	법정지상권, 형질변경 제한
다가구·다세대	임대 수익 즉시 발생 가능	연 4~6%	취득세 중과 8~12%

⚠️

취득세 중과 주의 : 법인이 주택을 취득하는 경우 취득세 12% 중과가 적용됩니다. 상업용·업무용 물건은 해당 없음 — 물건 유형 확인 후 입찰하십시오.

Ⅱ. 단계별 세부 절차 (용역 수행 프로세스)

단계	수행 업무 항목	세부 내용
1 탁감 접수	투자 목적·예산· 수익 목표 접수	▸ 투자 목적 확정 (시세 차익형 / 임대 수익형 / 혼합형) ▸ 자기자본 규모 · 목표 수익률 · 투자 선호 지역·물건 유형 접수 ▸ 적합 경매 물건 탐색 및 1차 수익률 예비 시뮬레이션
2 권리분석	법적 리스크 도출 및 수익률 영향 분석	▸ 말소기준권리 확인 — 소멸/인수 권리 구분 ▸ 임차인 보증금 인수 여부 확정 (수익률 직접 영향 항목) ▸ 토지·건물 소유자 동일 여부 (법정지상권 리스크), 유치권·가처분 확인 ▸ 취득세 중과 적용 여부 (법인·다주택 여부), 도시계획 제한 확인
3 현장실사	임대 수익률 검증 및 가치 보존성 확인	▸ 호수별 임차인 보증금·월세·공실 현황 파악 / 임대차 계약 만료일 분포 확인 ▸ 인근 유사 물건 임대 시세 직접 탐문 (부동산 현장 조사) ▸ 건물 노후도·리모델링 필요 범위·주차 공간·역세권 여부 점검 ▸ 시세 차익형: 인근 실거래가 vs 낙찰 예정가 비교 / 개발 이슈 확인
4 입찰가 산정	수익률 역산 최적 입찰가 제안	▸ 임대 수익형: 최대 투자금 = 연 임대수익 ÷ 목표 수익률 → 부대 비용 차감 ▸ 시세 차익형: 예상 매각가 − 취득세·등기비 − 리모델링비 − 명도비 − 이자 − 목표 차익 ▸ 취득세(상업용 4.6%)·법무사비·명도비·리모델링비 전액 반영 법인 맞춤형 제안
5 입찰 진행	법원 입찰 동행 및 대리 업무 수행	▸ 관할 법원 입찰 당일 동행 또는 매수신청대리 업무 수행 ▸ 입찰표·보증금 봉투 작성 검인 및 최종 점검 → 개찰 현장 모니터링
6 자금조달	경락대출 + 보증 연계 최적 구조 설계	▸ 경락잔금대출 (상업용 LTV 70~80%) 금융기관 즉시 연결 ▸ 신보·기보 보증서 연계 → 은행 대출 금리 인하 효과 활용 ▸ 기존 이노비즈·벤처 인증 보유 법인: 신용 등급 상향 → 대출 조건 개선
7 명도·수익 실현	명도 완료 → 임대 운영 또는 매각	▸ 대항력 있는 임차인: 보증금 승계 후 임대인 전환 (명도 없이 즉시 임대 수익 발생) ▸ 대항력 없는 임차인: 내용증명 → 이사비 협의 → 합의서 작성 → 인도명령 병행 ▸ 명도 완료 후 임대 운영 개시 또는 리모델링 → 매각 진행

💡

투자용 명도 핵심 전략 : 임차인이 있는 상태로 낙찰되면 바로 임대료를 받을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하되 월세 수익이 발생하는 경우, 명도 없이 바로 임대인으로 전환하는 것이 가장 효율적입니다.

Ⅲ. 투자 수익률 시뮬레이션 예시

▶ 사례: 낙찰가 3억 근린상가 / 경락대출 2.1억 (70%) / 자기자본 9,000만 원

📊 수익률 시뮬레이션 — 임대 수익형 (근린상가 기준) ※ 실제 수익률은 물건별 조건에 따라 상이

📥 투자 구조

낙찰가 3억 원

경락잔금대출 (70%, 연 5%) 2.1억 원

월 대출 이자 875,000원

자기자본 9,000만 원

부대 비용 (취득세·등기 등) 약 700만 원

총 투자금 (자기자본 기준) 9,700만 원

📤 수익 구조

임대 수입 (월 150만 원 가정) 연 1,800만 원

대출 이자 (연간) 연 1,050만 원

순 임대 수익 (이자 차감 후) 연 750만 원

자기자본 기준 순수익률 약 7.7%

시세 차익 (3년 후 3.5억 매각 가정) 연 1,667만 원

총 연환산 수익률 (차익 포함) 약 24.8%

💡 자기자본 9,700만 원으로 연간 750만 원 순 임대 수익 + 시세 차익 기대 순수익률 7.7%

⚠️

수익률 핵심 원칙 : 기대 수익률이 경락잔금대출 금리보다 낮으면 투자 손실 구조가 됩니다. 반드시 금리·대출 비용 차감 후 순수익률을 계산하십시오.

Ⅳ. 컨설팅 및 용역 비용 구조

▶ 4-1. 비용 세부 명세

💡 비용 구조 안내

• 비용은 업무 수행에 따라 발생하는 기본 용역비(선행 비용)와 낙찰 성공 시 발생하는 성공 보수로 분리하여 합리적으로 청구됩니다.

• 기납부한 현장조사비(50만 원)는 성공 수수료 청구 시 차감 정산하여 이중 부담을 방지합니다.

No.	구분	비용 기준액	지급 시기	정산 조건 및 비고
①	권리분석 및 현장조사비	500,000원 (VAT 별도)	업무 착수 전 (선불)	현장 실사 및 권리분석 보고서 · 수익률 예비 시뮬레이션 포함 ※ 입찰 여부 및 낙찰 결과와 관계없이 반환 불가
②	원거리 출장 실비	실비 청구 또는 정액 산정	업무 종료 후 사후 정산	수도권 외 지역 관할 법원 및 현장인 경우 적용 유류비, 통행료, 숙박비 등 실제 소요 비용
③	입찰 동행·대리 수수료	300,000원 (VAT 별도)	입찰 당일 또는 전일	법원 현장 동행 및 서류 작성 지원 비용 ※ 패찰 시에도 반환되지 않음
④	컨설팅 성공 수수료	낙찰금액의 1.5% ~ 2.0% (물건 규모 협의)	낙찰 성공 시	최종 낙찰 시에만 발생 ★ 특약: ①번 현장조사비(50만 원)는 성공 수수료 청구 시 차감 정산 가능
⑤	수익률 시뮬레이션 추가 분석	별도 협의	의뢰 시 사전 협의	투자 전략 수립 의뢰 시 — 다수 물건 비교 분석 포함 시나리오별 수익률 비교표 제공

⚠️

본 비용 제안서에 명시된 금액에는 명도 소송 등 강제집행에 소요되는 법원 실제 비용 및 변호사·법무사 수수료는 포함되어 있지 않으며, 해당 사안 발생 시 별도 정산합니다.

Ⅴ. 기대효과 및 참여 전 자기 점검

✅ 서비스 도입 기대효과 수익률 극대화 · 리스크 최소화 · 전문성 확보

수익률 극대화

목표 수익률 역산 기반의 냉정한 입찰가 산정으로 감정에 의한 고가 낙찰을 원천 방지합니다.

리스크 제거

임차인 보증금 인수 · 취득세 중과 · 법정지상권 등 수익률을 파괴하는 숨은 리스크를 사전에 완벽 분석합니다.

전문성

근린상가·지식산업센터·물류창고 등 상업·산업용 부동산 특화 현장 경험 기반의 분석을 제공합니다.

절세 전략

법인 취득 시 임대 수익을 법인 매출로 처리 → 법인세율 적용으로 개인 종합소득세 대비 절세. 대출 이자·감가상각비·관리 비용 비용 처리 가능.

사후지원

경락잔금대출 금융 연계부터 명도 완료·임대 운영 개시까지 원스톱 사후 지원으로 수익 실현까지 안전하게 마무리합니다.

▶ 투자 참여 전 최종 자기 점검

📋 입찰 전 반드시 확인하십시오

투자 목적이 명확한가? — 시세 차익형 / 임대 수익형 / 혼합형 중 선택

자기자본 규모와 대출 상환 여력이 충분한가?

목표 수익률을 역산한 최대 입찰가를 산정했는가?

임차인 보증금 인수 금액을 파악해 입찰가에 반영했는가?

명도 시나리오별 비용과 소요 기간을 계획했는가?

취득세 중과 여부를 사전 확인했는가? — 다주택·법인 주택 취득 시 12% 중과 주의

경락잔금대출 금융기관을 사전 타진했는가?

ℹ️

용역 범위 안내 : 본 제안서의 용역 범위는 경매 입찰 전 과정(권리분석 → 현장실사 → 수익률 분석 → 입찰동행 → 자금조달 → 명도 자문)에 한하며, 소송·강제집행 등 법적 분쟁에 소요되는 비용은 별도 협의합니다.

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대표 컨설턴트 (인)