법인 사옥 취득 경매 컨설팅 제안서 | ㈜중소기업경영지원상담센터

컨설팅 서비스 핵심 요약

🔍

권리분석 1·2단계

권리분석 및
현장 실사

등기부·임차인 보증금 인수분석 · 건물 노후·누수 점검

📐

입찰전략 3단계

최적 입찰가
산정

시세·리모델링비·명도비·보증금 인수분 전액 반영

🏛️

입찰·자금 4단계

법원 입찰 동행
자금조달 연계

경락대출(LTV 70%) + 중진공 시설자금 최적 구조 설계

🏢

명도·인증 5단계

명도 완료 및
인증·자금 연계

이노비즈·벤처·기업부설연구소 설립 후속 컨설팅 지원

Ⅰ. 사옥 경매 취득의 핵심 특성

📌 왜 사옥 경매인가

• 법인 사옥 취득은 단순 부동산 투자가 아닙니다. 월 임차료를 자산으로 전환하고, 법인 재무구조 개선 · 기업 신뢰도 상승 · 정책자금 담보 활용의 3중 효과를 동시에 얻는 전략적 의사결정입니다.

• 상업용 건물에는 임차인 보증금 인수 리스크 · 명도 지연 · 건물 노후화 비용 등 일반 주거용 경매와 다른 복합 변수가 존재합니다.

• 본 컨설팅은 이러한 리스크를 사전에 완벽히 분석·제거하고, 자기자본 20% 수준의 레버리지 구조로 사옥을 취득할 수 있도록 통합 지원합니다.

💡

레버리지 핵심 : 기존 월 임차료 300만 원 → 원리금 상환 250만 원 이하로 설계 가능 = 매달 50만 원 이상 절감 + 자산 형성 동시 실현

Ⅱ. 단계별 세부 절차 (용역 수행 프로세스)

단계	수행 업무 항목	세부 내용
1 탁감 접수	사옥 조건 접수 및 목표 물건 선정	▸ 목표 지역·예산·용도 조건 접수 후 적합 경매 물건 탐색 ▸ 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획원 분석 (용도지역 확인) ▸ 임대차 계약서·현황조사서 기반 임차인 구성 1차 파악
2 권리분석·현장실사	임차인 보증금 인수분 집중 분석 + 현장 점검	▸ 말소기준일 vs 임차인 전입일 비교 → 대항력·인수 보증금 확정 ▸ 상가임대차보호법 적용 여부 (환산보증금 지역별 기준 확인) ▸ 건물 노후도·누수·엘리베이터·소방설비·주차 공간 현장 점검 ▸ 위장임차인·체납 관리비·공과금 추가 리스크 현장 확인
3 입찰가 산정	모든 비용 반영 최적 입찰가 제안	▸ 인근 유사 오피스·상가 실거래가 기반 시세 분석 ▸ 취득세·등기비·리모델링비·명도 이사비·인수 보증금 전액 차감 계산 ▸ 법인 맞춤형 목표 수익률 반영 최대 입찰가 산정
4 입찰·자금조달	법원 입찰 동행 및 경락대출 + 시설자금 연계	▸ 관할 법원 입찰 당일 동행 또는 매수신청대리 수행 ▸ 입찰표·보증금 봉투 작성 검인·최종 점검 → 개찰 현장 모니터링 ▸ 낙찰 후 즉시 경락잔금대출(LTV 70%) + 중진공 시설자금(10%) 병행 진행 ▸ 잔금 납부 기한(통상 1개월) 내 자금조달 완료 지원
5 명도·입주·연계	소유권 이전 + 명도 완료 + 인증·자금 후속 지원	▸ 임차인 협의 명도 (이사비·영업보상 합의서 작성) 또는 인도명령 신청 대응 ▸ 소유권 이전 등기·법인 본점 주소 이전 등 행정 처리 자문 ▸ 입주 후 이노비즈·벤처기업 인증 신청, 기업부설연구소 설립 컨설팅 연계

Ⅲ. 사옥 자금조달 최적 구조

▶ 3-1. 자금조달 구조 예시 (낙찰가 5억 원 기준)

① 자기자본 20%

1억 원

법인 내부 자금

최소 자기자본으로
최대 레버리지 실현

② 경락잔금대출 70%

3.5억 원

은행 상업용 담보대출

낙찰 즉시 금융기관
연결 · 잔금 기한 내 처리

③ 중진공 시설자금 10%

0.5억 원

정책자금 (저금리 장기)

리모델링·설비 비용
시설자금으로 연계 가능

▶ 3-2. 사옥 취득 후 정책자금·인증 연계 전략

🔗 취득 후 즉시 활용 가능한 연계 효과

• 사옥 주소로 법인 본점 이전 → 공신력 상승 → 거래처·금융기관 신용도 제고

• 이노비즈·벤처기업 인증 병행 신청 → 보증 한도 증가 + 정책자금 금리 우대

• 사옥 내 기업부설연구소 설립 → R&D 세액공제(연간 25%) + 이노비즈 가점 동시 확보

• 가족친화기업 인증 → HR 정책자금 연계, 태양광·친환경 시설 에너지 특화 자금 활용 가능

🏆 이노비즈 인증 연계

🚀 벤처기업 인증 연계

🔬 기업부설연구소 설립

💰 R&D 세액공제 25%

📦 중진공 시설자금

👨‍👩‍👧 가족친화기업 인증

Ⅳ. 사옥 특화 — 임차인 명도 전략

⚠️ 상가 임차인 명도의 특수성

• 상가 임차인은 주거 임차인보다 명도 협상이 복잡합니다. 영업 손실·권리금 보상 요구가 발생할 수 있습니다.

• 낙찰 전 점유자 유형 파악이 명도 전략 수립의 핵심입니다 — 본 컨설팅의 권리분석 단계에서 완벽 분석합니다.

▶ 점유자 유형별 대응 전략

점유자 유형	리스크	대응 전략
상가 임차인 (대항력 없음)	중간	내용증명 발송 → 이사비 협의 → 합의서 작성 → 인도명령 신청 병행
상가 임차인 (대항력 있음)	높음	보증금 승계 or 영업 손실 보상 협의 명도 — 합의 후 분할 지급 (이전 확인 후 잔금)
채무자 (전 소유자)	중간	잔금 납부 후 6개월 이내 인도명령 신청 — 법원 강제집행 처리
위장 임차인	낮음	대항력 없음 입증 → 인도명령 신청 — 현장실사 단계에서 사전 식별

⚠️

상가임대차보호법 적용 임차인(환산보증금 지역별 기준 이하)은 최우선 변제 + 계약갱신 거절권 제한이 적용되어 명도까지 수개월 소요될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 확인하십시오.

Ⅴ. 컨설팅 및 용역 비용 구조

▶ 5-1. 비용 세부 명세

💡 비용 구조 안내

• 비용은 업무 수행에 따라 발생하는 기본 용역비(선행 비용)와 낙찰 성공 시 발생하는 성공 보수로 분리하여 합리적으로 청구됩니다.

• 기납부한 현장조사비(50만 원)는 성공 수수료 청구 시 차감 정산하여 이중 부담을 방지합니다.

No.	구분	비용 기준액	지급 시기	정산 조건 및 비고
①	권리분석 및 현장조사비	500,000원 (VAT 별도)	업무 착수 전 (선불)	현장 실사 및 권리분석 보고서 제공 포함 ※ 입찰 여부 및 낙찰 결과와 관계없이 반환 불가
②	원거리 출장 실비	실비 청구 또는 정액 산정	업무 종료 후 사후 정산	수도권 외 지역 관할 법원 및 현장인 경우 적용 유류비, 통행료, 숙박비 등 실제 소요 비용
③	입찰 동행·대리 수수료	300,000원 (VAT 별도)	입찰 당일 또는 전일	법원 현장 동행 및 서류 작성 지원 비용 ※ 패찰 시에도 반환되지 않음
④	컨설팅 성공 수수료	낙찰금액의 1.5% ~ 2.0% (물건 규모 협의)	낙찰 성공 시	최종 낙찰 시에만 발생 ★ 특약: ①번 현장조사비(50만 원)는 성공 수수료 청구 시 차감 정산 가능
⑤	시설자금 정책자금 병행	필요자금의 3% (성공보수)	승인 성공 시	중진공 시설자금 · 경락대출 금융 연계 성공 시 ※ 미승인 시 비용 미발생

⚠️

본 비용 제안서에 명시된 금액에는 명도 소송 등 강제집행에 소요되는 법원 실제 비용 및 변호사·법무사 수수료는 포함되어 있지 않으며, 해당 사안 발생 시 별도 정산합니다.

Ⅵ. 기대효과 및 유의사항

✅ 서비스 도입 기대효과 리스크 최소화 · 자산 형성 · 경영 전략 연계

자산 형성

월 임차료(예: 300만 원) → 원리금 상환 250만 원 이하로 설계 가능 — 매달 절감 + 법인 자산 증가 동시 실현

리스크 제거

임차인 보증금 인수 리스크 · 건물 노후 비용 · 위장임차인 등 사전 분석으로 예기치 못한 추가 지출을 원천 차단

재무 개선

사옥 취득 즉시 법인 자산 증가 → 정책자금·보증 한도 확대·부채비율 개선으로 재무구조 강화

신뢰도 향상

사옥 보유 법인으로 거래처·금융기관 신용도 제고 → 수주·입찰 경쟁력 향상

인증 연계

이노비즈·벤처기업 인증 · 기업부설연구소 설립까지 원스톱 사후 지원으로 인증·세제·정책자금 혜택까지 완성

ℹ️

용역 범위 안내 : 본 제안서의 용역 범위는 사옥 경매 전 과정(권리분석 → 현장실사 → 입찰가 산정 → 입찰동행 → 자금조달 → 명도 자문)에 한하며, 소송·강제집행 등 법적 분쟁에 소요되는 비용은 별도 협의합니다.

㈜중소기업경영지원상담센터

대표 컨설턴트 (인)