분석 항목	핵심 체크 내용
말소기준권리	▸ 을구의 최선순위 (근)저당권 또는 압류 날짜 확인 ▸ 말소기준일 이후 권리 → 모두 소멸 (낙찰자 인수 불필요) ▸ 말소기준일 이전 권리 → 낙찰자 인수 — 반드시 입찰가에서 전액 차감
임차인 대항력	▸ 주민센터 전입세대열람으로 선순위 임차인 보증금 인수 여부 확인 ▸ 전입일 vs 말소기준일 비교 — 빠른 임차인 보증금 낙찰자 전액 인수 ▸ 소액임차인 최우선변제 해당 여부 (서울 기준: 보증금 1억 6,500만 원 이하 → 5,500만 원 우선배당)
인수 권리 판단	▸ 유치권 성립 여부 사전 검토 (공사대금·수리비 유치권 특히 주의) ▸ 법정지상권 가능성 분석 (토지·건물 소유자 다를 경우 필수) ▸ 가처분·가압류 인수 여부 확인
취득세 중과	▸ 조정대상지역 2주택 이상 취득 시: 8~12% 중과 ▸ 법인 취득 주택: 추가 중과세율 적용 여부 사전 확인 필수 ▸ 상업용·업무용·공장 등 비주거용은 중과 해당 없음

구분	현장 조사 항목
기본 현황	▸ 건물 실제 상태 (파손, 노후도, 구조 이상 여부) ▸ 실제 점유자 현황 확인 — 공실 / 임차인 / 채무자 점유 구분 ▸ 위장임차인 여부 파악 (채무자 가족·지인 위장 임차 여부)
공장·빌딩 특화 조사	▸ 내부 기계·기구 유실 여부 및 가동 상태 직접 점검 ▸ 체납 관리비·공과금 규모 파악 (공단 관리사무소 직접 확인) ▸ 산업폐기물 방치 여부 — 처리 업체 견적 선 확보 후 입찰가 반영 ▸ 유치권 실제 행사 여부 현장 확인 (현수막·안내문 부착 여부) ▸ 수전 용량 (최소 3상 동력 여부), 소방 설비 적합 여부
주변 시세 분석	▸ 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr) — 유사 물건 거래가 확인 ▸ 인근 부동산 호가 직접 조사 (전화·방문 탐문) ▸ 공실률 및 임대 수요 현황 파악 (투자용 물건 시 필수) ▸ 향후 개발 이슈 여부 확인 (재개발·GTX·도시계획 등)
출장 실비	수도권 외 지역 현장의 경우 유류비·통행료·숙박비 실비 사후 정산 (별도 청구)

항목	산정 기준	예시 금액	비고
취득세 (주택 1채)	낙찰가 × 1~3%	300만~900만 원	잔금 후 60일 내 납부
취득세 (상업용·공장)	낙찰가 × 4.6%	약 1,380만 원	위택스 온라인 납부
법무사 등기 수수료	건당 고정	50만~100만 원	소유권 이전 촉탁
명도 이사비 (협의)	세대당 협의	50만~300만 원	합의서 작성 후 지급
경락잔금대출 이자	물건·금융기관별 상이	별도 계산	사전 금리 비교 필수
총 추가 비용 합계	낙찰가의 약 3~8%	900만~2,400만 원	공장은 별도 산정

순서	입찰 당일 절차
1	입찰 당일 최신 등기부등본 재발급 — 최종 권리 변동 재확인 (경매 전날까지도 권리 변동 가능)
2	입찰보증금 준비: 최저매각가격의 10% — 경매 법원 내 금융기관 당일 납부 또는 사전 법원보관금 계좌 이체
3	입찰서류 작성 — 입찰표, 보증금 봉투 등 작성·검인 (센터 담당자 동행 지원)
4	개찰 현장 모니터링 및 낙찰 여부 확인 → 낙찰 시 즉시 STEP 6 처리 개시

금융기관 유형	금리 수준	심사 난이도	활용 전략
1금융권 (시중은행)	낮음	엄격	재무 우량 법인 우선 검토
2금융권 (저축은행·캐피탈)	중간	유연	1금융 거절 시 대안 활용
보증서 연계 대출	최저	보증기관 심사	기보·신보 보증서 발급 후 은행 대출 — 금리·한도 최적화

업종	추천 자금 조합	핵심 전략
제조업·기술 기반	기보 + 중진공 시설자금 + R&D	기술력·설비 투자 중심 사업계획서 설계
IT·플랫폼	기보 + R&D + 민간 투자	기술 지표로 재무 리스크 상쇄
도소매·유통	신보 + 소진공	자산 회전율·매출 안정성 입증
서비스업	신보 + 소진공	매출 흐름·안정 모델 강조

No.	구분	금액	지급 시기	정산 조건 및 비고
①	권리분석 및 현장조사비	500,000원 (VAT 별도)	착수 전 선불	보고서 포함 / 결과 무관 반환 불가 ※ 성공 수수료 청구 시 차감 정산 가능
②	원거리 출장 실비	실비 청구	업무 종료 후 정산	수도권 외 지역 적용 — 유류비·통행료·숙박비 실비
③	입찰 동행·대리 수수료	300,000원 (VAT 별도)	입찰 당일 또는 전일	패찰 시에도 반환 불가 (실무 인건비 성격)
④	컨설팅 성공 수수료	낙찰가의 1.5~2.0%	낙찰 성공 시	★ ①번 조사비(50만 원) 차감 정산 가능

구분	방식	설명	비용
일반 자문	정액	1회 또는 기간 계약	1회 20만 원
검수·조회	건별	부동산·설비별 산정	1회 20만 원
위임 진행	성공보수	승인 시 지급	필요 자금의 3%
종합 패키지	전 과정 포함	협의 결정	별도 협의

등급	리스크 항목	세부 내용 및 대응 방안
HIGH	잔금납부기한 미준수	매각허가확정 후 30~60일 내 미납 시 입찰보증금 10% 전액 몰수 → 낙찰 즉시 경락잔금대출 금융기관 접촉 필수 / 자금 조달 계획 사전 확정
HIGH	선순위 임차인 보증금 인수	전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인 보증금은 낙찰자 전액 인수 → 주민센터 전입세대열람 필수 / 인수액 전액 입찰가에서 차감 산정
MED	다주택 취득세 중과	조정대상지역 2주택 이상 취득 시 취득세 8~12% 중과 적용 → 보유 주택 수 및 조정대상지역 여부 사전 확인 / 법인 주택 취득 추가 중과 주의
MED	유치권 성립 리스크	현장 미확인 시 유치권 행사자 존재 가능 — 기계 반출 차단·점유 지속 → 현장 실사 필수 / 유치권 행사 여부 반드시 현장 직접 확인
LOW	매각불허가 결정	이의 신청 등으로 매각불허가 결정 시 보증금 반환 → 단, 대출 심사 비용은 환급 불가 — 모니터링 필수
LOW	산업폐기물·체납 관리비	공장 물건의 경우 낙찰가의 5~20% 추가 비용 리스크 존재 → 현장 실사 시 반드시 확인 / 처리 업체 견적 선 확보 후 입찰가 반영